L’usufruit fait partie des outils qui vous permettront, le jour venu, de diminuer l’imposition sur la transmission de votre patrimoine, sans vous départir totalement de vos biens, puisque vous continuez à en percevoir les fruits. Il est considéré comme un dispositif d’optimisation fiscale de premier ordre.
Qu’est-ce que le droit de propriété ?
Tout propriétaire d’un bien possède trois attributs qui sont l’usus, le fructus et l’abusus. Lorsque ces attributs sont répartis entre plusieurs personnes, on parle de démembrement.
L’usus
L’usus désigne le droit de vous servir de votre bien. Il représente également le droit de ne pas vous en servir. C’est le cas par exemple si vous détenez un logement sans l’habiter ni le louer.
Le fructus
Le fructus est un droit de jouissance qui consiste à percevoir les revenus de votre bien. Il peut s’agir de loyers versés par un locataire si vous louez votre logement ou de dividendes si vous êtes actionnaire dans une société.
L’abusus
Il s’agit du droit d’un propriétaire de disposer de son bien comme il le souhaite. Cela signifie qu’il peut accomplir tous les actes matériels pouvant affecter sa substance, telle que sa transformation ou sa destruction. De plus, il est en mesure d’en transférer la propriété, de le gager ou de l’hypothéquer. Enfin, il peut le démembrer, ce qui revient à scinder l’usus, le fructus et l’abusus.
Démembrement de propriété et usufruit : une technique d’optimisation fiscale
On parle de démembrement lorsque l’usus, le fructus et l’abusus ne sont plus réunis entre les mains d’une même personne. Celle qui possède l’usus et le fructus devient une usufruitière, tandis que celle qui conserve l’abusus se retrouve nue-propriétaire. À partir du moment où un bien a été démembré, il ne peut plus être vendu qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire est alors le seul détenteur du bien, sans avoir à s’acquitter de droits de succession ; on parle à ce moment-là de remembrement de propriété. Si le nu-propriétaire décède, l’abusus revient aux héritiers et entre dans la succession, mais uniquement pour la valeur de la nue-propriété.
La technique de démembrement de propriété est souvent utilisée au sein d’une famille, car elle permet de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance de son bien. Ainsi, s’il s’agit d’un logement, l’usufruitier peut continuer à l’occuper ou à percevoir des loyers s’il décide de le mettre en location.
Les obligations de l’usufruitier
Les principales obligations de l'usufruitier sont les suivantes :
- il doit maintenir le bien en état et s’engager à en jouir raisonnablement
- s’il s’agit d’un bien immobilier, il demeure redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (sauf si une convention contraire est établie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire)
- il doit assurer les réparations d’entretien, mais les travaux d’importance sont à la charge du nu-propriétaire.
Les avantages fiscaux de l’usufruit
Comme pour toute donation, il existe un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans, pour chaque enfant. Ensuite, les droits de donation sont réduits, car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
La répartition entre usufruit et nue-propriété est fixée en fonction d’un barème fiscal qui tient compte de l’âge révolu du donateur. Ainsi, selon l’article 669 du Code général des impôts, la quote-part de la valeur de la nue-propriété est de :
- 10 % s’il a moins de 21 ans
- 20 % de 21 à 30 ans
- 30 % de 31 à 40 ans
- 40 % de 41 à 50 ans
- 50 % de 51 à 60 ans
- 60 % de 61 à 70 ans
- 70 % de 71 à 80 ans
- 80 % de 81 à 90 ans
- 90 % à partir de 91 ans
L’Administration fiscale admet que les droits devant être payés par le donataire le soient par le donateur sans être pour autant considérés comme une donation.
Bon à savoir : dans le cadre d’un usufruit à durée fixe, l’âge du donateur n’entre pas en ligne de compte et la valeur de la nue-propriété est estimée à 23 % de la valeur intégrale du bien, et ce pour chaque période de 10 ans.
Usufruit et impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Dans le cadre d’un démembrement, les biens sont en principe incorporés dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a dès lors aucune déclaration à faire.
Il existe cependant quelques exceptions à ce principe. Il est donc conseillé de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller financier pour savoir si vous vous trouvez dans une situation où l’usufruitier et le nu-propriétaire sont redevables de l’IFI en fonction de leur quote-part respective en droit d’usufruit et de nue-propriété.