Optimisation fiscale

L’optimisation fiscale n’est pas synonyme de fraude ou d’évasion fiscale, puisqu’il s’agit d’utiliser des dispositifs qui sont mis en place par l’État pour aider les contribuables à baisser leur impôt sur le revenu, et ainsi diminuer la pression fiscale. Cette diminution de votre charge fiscale se fait d’une manière tout à fait légale par le biais d’une déduction, d’une réduction ou d’un crédit d’impôt. En contrepartie de ces avantages, vous contribuez à la construction, la rénovation ou la réhabilitation de logements dans l’Hexagone ou dans les territoires d’outre-mer.

Les appartements concernés par ce dispositif doivent être neufs, en état de futur d’achèvement (vente VEFA) ou nécessiter des travaux de rénovation ou de réhabilitation pour un montant égal à 25 % minimum du coût total de l’opération.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs et dans certaines zones peuvent bénéficier du dispositif Pinel ; l’habitat pavillonnaire est donc désormais exclu de ce mécanisme d’optimisation fiscale.

Les logements doivent répondre à un certain niveau de performance énergétique (réglementation thermique RT 2012). Ils doivent être construits dans des zones où la demande locative est plus importante que l’offre (zones Abis, A et B1).

Les logements bénéficiant de la loi Pinel doivent être loués à des personnes dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond réglementaire. Il est possible de choisir comme locataire votre enfant ou un parent s’il n’appartient pas à votre foyer fiscal. Le loyer est limité à un certain montant selon la localisation du logement.

Bon à savoir : Depuis 2020, la loi de Finances a mis en place une expérimentation de régionalisation du dispositif Pinel. Ainsi, un arrêté préfectoral a dressé la liste des communes qui sont éligibles en Bretagne avec des plafonds de ressource et de loyer spécifiques.

Si vous respectez ces conditions, l’acquisition d’un logement et sa location pendant une durée minimale (6 ou 9 ans et prolongeable jusqu’à 12 ans) vous donnent la possibilité de récupérer un certain pourcentage du prix de revient du bien. On parle ici d’une réduction d’impôt. Cet avantage ne peut concerner que deux logements et le montant total investi est limité annuellement. Ce mécanisme est cumulable avec le dispositif Denormandie.

Ce système de défiscalisation immobilière permet de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à un investissement dans un logement neuf ou réhabilité situé dans les départements, territoires et communautés d’outre-mer (DOM-TOM). L’habitat doit être loué en résidence principale.

Les contribuables domiciliés en France peuvent profiter de ce dispositif. Ils peuvent faire l’acquisition en tant que personnes physiques, par l’intermédiaire d’une SCI ou en indivision.

La réduction d’impôt est liée à la durée de l’engagement de location. Elle n’est accordée que pour l’achat de 2 logements par an.

Ce dispositif est réservé aux logements situés dans les communes qui ont un besoin important de réhabilitation de l’habitat, celles qui sont situées en zone labellisée « Cœur de ville » ou celles qui ont passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Il s’agit de réaliser un investissement locatif dans un habitat ancien nécessitant des travaux ou dans un local pour le transformer en usage d’habitation, étant entendu que les travaux doivent atteindre le quart du coût total de l’opération. De plus, ces travaux doivent porter sur l’amélioration de la performance énergétique du logement ou sur la création d’une nouvelle surface habitable et être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit l’achat du bien.

Vous devez louer le logement non meublé, au titre de résidence principale, à des personnes dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas les plafonds réglementaires et qui ne sont pas rattachées à votre foyer fiscal. Les loyers sont plafonnés comme ceux de la loi Pinel. Ce dispositif existe également en outre-mer.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit être une personne physique et avoir la qualité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce dispositif est réservé aux logements situés dans :

• les établissements sociaux ou médico-sociaux pour les personnes âgées ou les adultes ayant un handicap ;
• les établissements pour soins de longue durée offrant un hébergement aux personnes en perte d’autonomie ;
• les résidences de service pour personnes âgées ou souffrant d’un handicap ;
• les résidences étudiantes.

Enfin, le bien doit être loué à l’exploitant de l’établissement dans le mois qui suit l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition s’il est déjà construit. La durée de location du bail initial est de 9 ans.

La réduction d’impôt est limitée à 300 000 € d’investissement annuel. Elle est calculée sur le coût de l’achat hors taxe. Si le logement nécessite des travaux de réhabilitation, ces derniers viennent majorer le prix d’acquisition.

Ce dispositif a pour objectif la restauration d’immeubles anciens dont les caractéristiques architecturales sont remarquables (secteur sauvegardé) ou dans un quartier ancien dégradé. La défiscalisation porte sur le montant des travaux. Elle est accordée à condition que la restauration soit totale et que, dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, le logement soit loué nu pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale.

Il n’existe pas de plafond ni pour le loyer ni pour les revenus du locataire. En revanche, pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement ne doit pas être occupé par un membre du foyer fiscal du propriétaire.

Ces deux dispositifs concernent les investissements dans les DOM-TOM. Le Girardin industriel tend à favoriser le développement économique de ces territoires, tandis que l’autre a une visée sociale.

Les biens financés doivent être exploités par des Ultra-marins pendant 5 ans. La contrepartie de votre investissement est une réduction d’impôt valable dès l’année de la souscription.

Le montage d’une opération Girardin nécessite de faire appel à un Conseiller en investissements financiers (CIF) inscrit à l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).