Objectif défiscalisation : pourquoi les investisseurs se trompent-ils ?

La France manque cruellement de logements à loyers modérés depuis des années. En créant des dispositifs d’investissement en immobilier défiscalisé ( Robien de 2003 à 2008, Scellier de 2008 à 2012, Pinel depuis 2014 et à présent Pinel +…), l’État incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif en échange d’avantages fiscaux. Cette possibilité de défiscaliser lui permet ainsi de doper la construction de logements et de répondre favorablement à la demande croissante de la population. Ce système fait également le bonheur des promoteurs.

Les avantages fiscaux ont séduit et continuent de séduire de nombreux investisseurs. Mais, le problème est que certains programmes d’immobilier défiscalisé ne présentent pas les critères requis pour être considérés comme un placement intéressant. C’est là que nombre d’investisseurs, souvent par manque de vigilance, commettent l’erreur de s’engager sur un coup de cœur, sans prendre le temps de poser les bonnes questions.

En raison d’une mauvaise appréciation du prix d’achat

D’une manière générale, le prix du mètre carré est plus élevé dans le neuf que dans l’ancien et le surcoût dans les programmes de défiscalisation est la plupart du temps négligé, alors qu’il peut atteindre les 10 %. Séduits par des publicités très attractives, les candidats à l’investissement oublient trop souvent de faire des comparatifs et ne regardent que le côté défiscalisation. Ils ont donc fréquemment tendance à acheter un bien au-delà de la valeur du marché immobilier et perdent ainsi la plus-value liée au dispositif de défiscalisation.

Par manque de visibilité sur un logement acheté en VEFA

La plupart des biens achetés avec l’objectif de défiscaliser sont des logements neufs en VEFA. C’est-à-dire qu’ils sont vendus en état de futur achèvement. Difficile pour l’acheteur, dans ces conditions, d’avoir une réelle idée du bien qu’il s’apprête à acquérir, puisque l’immeuble n’est pas encore construit ou qu’il est en cours de construction.

L’achat d’un logement sur plan peut être trompeur, car il est impossible d’avoir une vue très précise sur l’aspect qu’il présentera lorsqu’il sera terminé. Or, l’erreur souvent commise par les investisseurs est de ne pas prendre le temps de se rendre sur place pour visualiser l’environnement du bien qu’ils souhaitent acquérir.

Par une lecture peu attentive des conditions d’un contrat de VEFA

Souvent impressionnés par les perspectives de rendement promises par ceux qui commercialisent les programmes immobiliers de défiscalisation, les futurs acheteurs ne prennent pas le temps de lire attentivement les conditions du contrat qu’ils s’apprêtent à signer devant un notaire.

En effet, même si la VEFA est soumise à une réglementation particulière qui protège les investisseurs, beaucoup d'acquéreurs oublient de vérifier certaines informations, comme :

• la description détaillée du logement et sa situation exacte dans l’immeuble qui doivent être strictement identiques à ce qui est spécifié dans le contrat de réservation
• le délai de livraison, sachant qu’il est préférable qu’il soit très précis avec de préférence une indication de mois plutôt que de trimestre
• les éventuelles conditions de révision du prix
• la présence de la condition suspensive d’obtention des prêts
• la présence de l’attestation de garantie financière de remboursement ou de garantie financière d’achèvement des travaux ainsi que l’attestation d’assurance dommages ouvrage
• le descriptif détaillé du logement (matériaux utilisés, équipements installés…)
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division

Par une méconnaissance des risques encourus

Cette information est celle qui est le plus souvent négligée par les vendeurs. En effet, s’ils n’hésitent pas à mettre en avant les profits réalisables avec la défiscalisation, ils se font plus discrets quant aux risques de l’opération.

Parmi ces risques, on peut citer :

• une forte augmentation des charges de copropriété
• de possibles difficultés pour trouver un premier locataire
• des périodes de vacances locatives qui peuvent durer si le bien n’est pas très bien situé
• des loyers plafonnés qui ne couvrent pas intégralement les mensualités de remboursement du prêt nécessaire à l’achat
• une dépréciation du bien acquis

Par une mauvaise connaissance sur les règles à respecter pour bénéficier de la défiscalisation

Peu de commerciaux insistent sur :

• l’obligation de trouver un locataire dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien
• le strict respect à la fois des loyers plafonnés et des candidats à la location dont les revenus ne doivent pas dépasser un certain montant
• la perte des avantages acquis en cas de revente avant la fin de l’engagement qui est de 6 ans au minimum
• les conditions restrictives en cas de location à un ascendant ou à un descendant
• les difficultés de revente à la fin de l’engagement
• le formalisme à respecter dans sa déclaration d’impôt sous peine de ne pas bénéficier des avantages fiscaux

Si la pierre est toujours considérée comme un placement sûr, certains programmes de défiscalisation immobilière ont été et seront une source de déconvenue pour ceux qui :

• ont fait confiance à des publicités alléchantes et des simulations bien loin de la réalité du terrain
• n’ont pas été correctement informés sur le montant des charges qui viendra forcément diminuer le rendement brut du placement mis en avant par le promoteur
• se sont focalisés uniquement sur l’avantage fiscal
• n’ont pas pris le temps de demander l’avis d’un conseiller en gestion patrimoniale ou d’un conseiller en investissement financier, qui sont des professionnels en mesure d’étudier leur projet d’une manière objective.