La diversification du patrimoine immobilier se compose, souvent, d’acquisitions de biens à destination de la mise en location nue ou meublée. Cet investissement locatif, qu’il concerne une maison, un appartement, un immeuble, un local commercial ou encore un produit financier comme les SCI (Société Civile Immobilière) ou les FPI (Fonds Placement Immobilier) va générer des revenus fonciers. Ces revenus fonciers sont imposables et requièrent une gestion des revenus locatifs optimale pour créer de la rentabilité.
Pour atteindre cet objectif de rentabilité, il est important d’avoir connaissance des types de revenus locatifs à déclarer, de son régime fiscal ainsi que des dispositifs existants pour réduire ses impôts fonciers.
Pourquoi investir en locatif ?
Investir en locatif c’est apporter une réponse patrimoniale à un besoin : création de revenus complémentaires, développement du patrimoine, préparation de la transmission. Ce levier immobilier permet d’accéder à une gamme d’investissements diversifiée qui ne cesse de se développer.
L’investissement locatif se décline :
- Par mode de location : nue ou meublée
- Par mode de détention : directe, indirecte par le biais d’une SCI, ou encore en démembrement de propriété
- Par type de bien : maison, appartement, immeuble, « immobilier papier »
- Par type de public : locataire classique, étudiant, collocation, touristique, professionnel
- Par zone géographique : centre-ville, campagne, zone de bureaux, zone touristique, à l’étranger
Le choix de l’investissement locatif est à appréhender au travers du montant et de la durée de l’investissement, de l’utilisation du levier de crédit, de la rentabilité et surtout de la fiscalité qui en découle.
Investir en locatif pour réduire son imposition
Diminuer sa pression fiscale est l’un des enjeux de bons nombres de Français. L’immobilier est souvent présenté comme la principale réponse à ce problème.
En effet, l’investissement locatif permet d’accéder à des leviers ayant un impact direct sur le montant d’imposition, notamment les investissements issus des Lois Pinel, Malraux ou encore Loueur en Meublé.
Ces investissements doivent cependant être cohérents et conformes avec une stratégie de gestion de patrimoine déterminée au préalable.
Dans cette stratégie réside la réussite d’un investissement locatif qui a pour objectif de diminuer l’imposition.
Créer des revenus additionnels grâce à l’investissement locatif
L’investissement locatif permet de créer dans l’immédiat, ou en différé, des revenus complémentaires qui pourront dans le temps répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux.
Compenser une diminution des revenus suite au départ en retraite ou encore financer les études de ses enfants sont des sujets majeurs qui nécessitent une anticipation à long terme. Les revenus issus d’investissements locatifs peuvent répondre à ces problématiques futures.
En utilisant le levier du crédit, pour éviter de solliciter ses propres liquidités, l’investissement immobilier peut s’autofinancer durant toute la durée de l’emprunt et générer des revenus au terme du financement.
Les investissements locatifs, comme l’ensemble des leviers immobiliers, s’inscrivent dans une stratégie de long terme, généralement supérieure à 10 ans.
Préparer la transmission de son patrimoine immobilier
Développer son patrimoine immobilier pour assurer la transmission et la pérennité du patrimoine familial est une stratégie privilégiée par de nombreux investisseurs. Il faut savoir que l’immobilier locatif est soumis aux conditions classiques des droits de succession des biens immobiliers.
De ce fait, le propriétaire peut anticiper sa transmission par le biais du développement de ses biens immobiliers, puis sa succession grâce à des solutions patrimoniales comme le démembrement de propriété.
L’investissement locatif, comme de nombreux véhicules d’investissement, peut être une solution rentable et pérenne pour le développement et la transmission d’un patrimoine, sous condition de répondre aux objectifs et au profil de l’investisseur.
Comment gérer et optimiser ses revenus fonciers
Les revenus générés par la mise en location d’un bien nu, c’est-à-dire non meublé, sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Afin d’atteindre un niveau de rentabilité suffisant sur ses investissements immobiliers, l’investisseur doit piloter habillement la gestion de ses revenus locatifs avec ses obligations légales de déclaration et des opportunités de déficit foncier.
Déclarer ses revenus fonciers
Un régime d’imposition simplifié s’applique, de plein droit, aux contribuables dont les revenus bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est déduit ; il représente l’ensemble des charges déductibles. Il convient d’être vigilant car il existe des exceptions à ce principe d’application de plein droit.
Dès lors qu’il a des revenus bruts supérieurs à 15 000 € par an, ou sur option, le contribuable relève du régime réel des revenus fonciers.
Le revenu foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges déductibles.
Le revenu foncier doit être déterminé immeuble par immeuble.
Ensuite, le résultat net foncier de l’ensemble des biens immobiliers est déterminé. Les revenus fonciers, peuvent alors être positifs ou négatifs.
Déduire ses charges
Contrairement au régime micro-foncier pour lequel les charges sont retenues pour un montant forfaitaire, dans le cadre du régime réel, les charges effectivement supportées par le contribuable peuvent être déduites.
Les charges à déduire du revenu brut sont nombreuses et multiples. Il n’y a aucun texte ni aucune liste limitative.
Néanmoins, pour être déductible au titre des revenus fonciers, la dépense doit respecter certains critères : elle doit se rapporter à un bien immobilier soumis aux revenus fonciers, être engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation des revenus fonciers, avoir été réglée par le propriétaire au cours de l’année d’imposition, et être bien entendu justifiable en cas de demande de l’Administration Fiscale.
L’impôt sur le revenu, et donc l’impôt sur les revenus fonciers, est un impôt déclaratif. Il appartient donc au contribuable de déclarer les revenus et charges. L’Administration Fiscale dispose, quant à elle, d’un droit de contrôle. Et il est fréquent que l’Administration Fiscale réclame des éclaircissements, des précisions sur les éléments déclarés.
La perception de revenus fonciers suppose donc une déclaration fiscale en bonne et due forme.
Vitalépargne vous conseille dans la gestion de votre patrimoine immobilier
Le choix et la motivation de l’investissement, le mode de détention, la gestion des revenus fonciers, les déclarations fiscales, tous ces sujets peuvent faire l’objet d’un accompagnement de la part d’un cabinet de gestion de patrimoine.
Pour accompagner ses clients dans leurs projets immobiliers, le Groupe Vitalépargne dispose d’un Pôle Immobilier à Caen et Bordeaux mais également d’un Pôle Patrimonial. En maîtrisant les différents leviers d’une stratégie d’investissement locatif performante le cabinet Vitalépargne se démarque par la qualité de son conseil.