Investir en loi Pinel présente des avantages fiscaux, c’est pourquoi ce type d’investissement attire de nombreuses personnes à la recherche d’un placement dans l’immobilier locatif. Séduites par une rentabilité qui apparaît intéressante à première vue, nombre d’entre elles se retrouvent déçues quelques années plus tard. C’est la raison pour laquelle l’investissement en loi Pinel requiert une réflexion approfondie avant de vous engager et une connaissance exhaustive des lois qui régissent ce type d’investissement. Voici les 7 principales erreurs que vous devez absolument éviter de commettre, sous peine de regretter rapidement votre décision.
Erreur n° 1 : ne pas se poser les bonnes questions
Avant de vous tourner vers un investissement en loi Pinel, vous devez répondre aux deux questions suivantes :
- Payez-vous suffisamment d’impôt pour entrer dans la catégorie des contribuables qui ont besoin de défiscaliser ?
- Les loyers que vous pouvez espérer couvriront-ils les mensualités de votre crédit immobilier, sachant que dans le cadre de la loi Pinel, leurs montants sont inférieurs de 10 à 15 % par rapport à ceux qui sont pratiqués sur le marché du locatif ?
Erreur n° 2 : avoir une connaissance insuffisante des réels avantages fiscaux
La réglementation évolue et vous n’avez pas toujours la possibilité de vous tenir au courant des derniers changements, à moins de vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous brosser un portrait fiable de la situation.
Ainsi, vous ne devez pas oublier que le dispositif de la loi Pinel est appelé à disparaitre en 2024. D’ailleurs, dès 2023, le Pinel classique va supporter une diminution importante de l’avantage fiscal. Pour vous donner un exemple, il sera de 10,5 % au lieu des 12 % actuels pour un engagement de location sur 6 ans et il tombera à 9 % en 2024.
Pour conserver, dans les deux prochaines années, des taux équivalents à ceux pratiqués en 2022, vous serez obligé de vous tourner vers du Pinel +. Ce dispositif est nettement plus contraignant, puisqu’il ajoute de nouvelles conditions à celles déjà en vigueur (zone tendue, location à des ménages modestes…), comme des critères supplémentaires de qualité et de confort pour les logements.
Erreur n° 3 : acheter sur un coup de cœur
Les critères du choix d’un logement en loi Pinel ne sont pas du tout les mêmes que ceux qui guident un acheteur dans la sélection de sa résidence principale ou d’une résidence secondaire. Investir en loi Pinel est avant tout un placement, donc ne vous laissez pas tenter par le bien qui vous est proposé uniquement parce qu’il vous plait. Il doit surtout remplir l’ensemble des conditions qui en feront un investissement rentable et que vous pourrez revendre facilement à la fin de vos années d’engagement.
Erreur n° 4 : ne pas tenir suffisamment compte de la situation géographique du bien
Vous comprendrez aisément qu’il est plus facile de trouver des locataires si le bien que vous mettez en location est proche de toutes les commodités. Aussi, les points importants à prendre en considération sont les suivants :
- La tension locative, car elle est liée à la démographie de la ville où est situé le bien qui vous intéresse. Celle-ci doit absolument être positive, c’est-à-dire que les arrivées de nouveaux habitants doivent être supérieures aux départs.
- L’attractivité du quartier, ce qui veut dire que vous devez vous informer sur son accessibilité (réseaux routiers et transports en commun), sur la proximité des établissements scolaires, des services de santé et des commerces.
- L’environnement du quartier (espaces verts, lieux culturels et sportifs, futurs programmes immobiliers).
Erreur n° 5 : ne pas prendre en considération les éventuelles périodes de vacance locative et le risque de loyers impayés
Même si les programmes immobiliers en loi Pinel sont situés dans de grandes agglomérations, il n’est pas impossible que votre logement reste inhabité pendant plus ou moins longtemps. Si vous n’avez pas d’autres ressources financières pour faire face à votre endettement, ce manque à gagner peut rapidement vous poser un gros problème. Il en est de même si votre locataire se trouve en difficulté et cesse de payer son loyer pendant plusieurs mois.
Erreur n° 6 : minimiser les risques de remise en cause de vos avantages fiscaux
Les avantages fiscaux qui vous sont accordés par l’État sont liés au strict respect d’un certain nombre de conditions que vous devez parfaitement connaître :
- Les loyers sont plafonnés et le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
- Vous devez impérativement trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du programme ou l’acquisition du logement.
- Si vous envisagez de louer le bien à un descendant ou un ascendant, il ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.
- La durée minimale de votre engagement est de 6 ans.
Erreur n° 7 : méconnaître l’impact de la revente d’un bien en loi Pinel
Si vous rencontrez des difficultés financières pendant la durée de votre engagement ou des changements dans votre vie familiale, vous êtes parfaitement en droit de revendre un appartement acheté en loi Pinel. Toutefois, les conséquences de cet acte ne sont pas négligeables, car la vente anticipée aura un lourd impact sur l’avantage fiscal dont vous avez auparavant bénéficié. En effet, vous devrez rembourser à l’État l’équivalent des réductions d’impôt déjà acquises.
Sachez qu’il n’existe que trois raisons majeures de revente qui permettent d’éviter ce réajustement :
- vous subissez un licenciement
- vous êtes invalide en raison d’un accident ou d’une maladie
- vous décédez, car vos ayants droit auront alors la possibilité de revendre votre bien sans être tenus de rembourser les réductions dont vous aviez profité.
En revanche, sachez que le divorce n’est pas considéré comme une raison majeure de revente d’un bien en loi Pinel.