Impôt sur la fortune immobilière | Actif et passif

Il s’agit des biens qui sont détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal. On entend par là : les personnes vivant seules (célibataires, veuves, divorcées ou séparées) et celles qui vivent en couple (mariage, PACS ou union libre).

Sont ainsi susceptibles d’être taxés les biens qui sont possédés au 1er janvier de l’année d’imposition, à savoir :

• Les immeubles bâtis destinés à l’usage personnel ou mis en location. Ils comprennent les maisons et les appartements, ainsi que leurs dépendances telles qu’un garage, parking, cave...
• Les bâtiments qui sont classés « monument historique »
• Les immeubles en cours de construction
• Les immeubles non bâtis (à bâtir ou terres agricoles)
• Les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des titres ou des parts de sociétés. Cependant, les parts de SCI dont les immeubles sont utilisés par une société et dont les titres constituent des biens professionnels pour le contribuable sont exonérées d’IFI.

Et d’une manière plus générale, tous les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les critères pour être classés dans la catégorie des biens professionnels.

Usufruit et nue-propriété

L’usufruit doit être déclaré et son bénéficiaire doit intégrer le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf si une imposition répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est prévue par la loi. Dans ce cas, le nu-propriétaire doit également déclarer la valeur du bien. La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriétaire seront calculées selon un barème en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Autres cas

Le droit d’usage et d’habitation ou le droit du preneur à bail à construction doivent être déclarés. En revanche, le bénéficiaire d’un droit temporaire au logement accordé au conjoint survivant, sous conditions, est exonéré de toute déclaration.

Votre domicile fiscal est en France

La taxation à l’IFI concerne les contribuables dont le foyer fiscal est en France, que ce soit pour des biens ou droits immobiliers, parts ou actions immobilières, s’ils sont détenus dans l’Hexagone ou à l’étranger.

Les contribuables qui ont été domiciliés à l’étranger pendant les 5 années civiles précédant le transfert de leur domicile fiscal en France ne sont taxés que sur les biens et droits possédés en France pendant cette période et ce pendant 5 ans.

Votre domicile fiscal est à l’étranger

Si votre foyer fiscal possède des biens et des droits immobiliers situés en France, ils sont imposables.

Si les parts ou les actions détenues par votre foyer fiscal sont dans des sociétés immobilières ayant de l’immobilier en France, elles seront imposables.

Si elles sont dans des sociétés immobilières qui détiennent à la fois de l’immobilier en France et à l’étranger, elles seront imposables à la hauteur des biens et droits que votre foyer fiscal possède en France.

Le patrimoine net taxable est évalué en prenant en compte votre actif et votre passif.

L’actif

Les biens sont évalués d’après leur valeur vénale. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier de l’année d’imposition, sauf si elle est détenue via une SCI de gestion.

Les titres ayant une cote officielle sont évalués pour la quote-part des biens immobiliers qui leur correspondent, selon deux calculs possibles :

• en tenant compte du dernier cours connu au 1er janvier de l’imposition
• en prenant la moyenne des 30 derniers cours précédant cette date.

Le passif

Le passif correspond à des dettes qui doivent remplir les trois critères cumulatifs suivants :

• elles doivent être réelles au 1er janvier de l’année d’imposition
• elles doivent avoir été effectivement supportées personnellement par un membre de votre foyer fiscal
• elles doivent être associées aux actifs qui sont imposables.

Ces dettes peuvent concerner :

• des frais pour l’acquisition de biens ou de droits immobiliers
• des dépenses pour l’amélioration, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement des biens immobiliers détenus
• des frais d’entretien qui ont été réellement supportés par le propriétaire du bien ou pour lesquels il n’a pas réussi à obtenir le remboursement par le locataire de la part qui lui est due, au 31 décembre de l’année de son départ
• des impôts en lien avec le bien comme la taxe foncière.

Bon à savoir : si la valeur des biens ou des droits immobiliers, ainsi que celle des parts ou actions taxables excèdent 5 millions d’euros et que le montant des dettes pouvant être déduites est supérieur à 60 % de cette valeur, le seuil de déduction admis ne peut pas dépasser 50 % de cet excédent, même si les dettes remplissent les 3 conditions cumulatives ci-dessus mentionnées.

Enfin, dans le cas de biens totalement exonérés, les dettes qui se rapportent à l’acquisition ou dans l’intérêt de ces biens ne sont pas déductibles. Pour les biens partiellement exonérés, les dettes ne sont prises en compte qu’à hauteur de la part non exonérée.

Bien que l’impôt sur la fortune immobilière ne soit dû que si la valeur de votre patrimoine est supérieure à 1,3 million d’euros, si vous êtes imposable, son calcul commence à partir de 800 001 €, selon un barème progressif :

• fraction comprise entre 800 001 et 1 300 000 € : 0,5 %
• fraction comprise entre 1 300 001 et 2 570 000 € : 0,7 %
• fraction comprise entre 2 570 001 et 5 000 000 € : 1 %
• fraction comprise entre 5 000 001 et 10 000 000 € : 1,25 %
• fraction au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %