Investir dans l’immobilier ancien
Un immeuble est considéré comme de l’immobilier ancien par l’administration fiscale, à partir du moment où il a plus de 5 ans et qu’il a déjà fait l’objet d’une mutation à la suite d’une vente, d’une donation ou d’une succession.
Les avantages d’un investissement dans l’ancien
Le premier avantage d’un bien immobilier dans l’ancien est son prix au mètre carré qui est très sensiblement moins élevé que celui dans du neuf, sauf en ce qui concerne les immeubles anciens de grande classe. Cela vous permet, à budget égal, d’acquérir un logement plus spacieux dans l’ancien que dans le neuf.
Le deuxième avantage est le choix qui s’offre à vous. En effet, les possibilités d’achat dans l’ancien sont plus nombreuses que dans le neuf. De plus, lorsque l’offre est supérieure à la demande, les prix restent stables ou ont tendance à diminuer, ce qui facilite la négociation au moment de l’achat.
Le troisième avantage concerne l’emplacement géographique du bien. Ainsi, si vous souhaitez faire l’acquisition d’un appartement situé en centre-ville, vous aurez plus de difficulté pour trouver des biens dans des programmes de construction neuve que dans des immeubles anciens.
Le quatrième avantage est une plus grande facilité pour louer votre bien. En effet, en raison de leur localisation géographique, la plupart des immeubles anciens bénéficient de nombreuses commodités aisément accessibles à pied (écoles, collèges, lycées, commerces, services de soin…), ce qui est un critère incontournable pour certains locataires.
Les inconvénients d’un investissement dans l’ancien
Il existe quelques inconvénients si vous décidez d’investir dans l’ancien. Dans ce cas, le coût des frais de notaire est beaucoup plus élevé que dans le neuf, puisqu’ils se situent entre 7 et 8 % du prix d’achat. Ces frais se décomposent en un droit départemental, une taxe additionnelle au profit des communes et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État. Il y a lieu d’ajouter à ces sommes les honoraires du notaire. Toutefois, il ne faut pas oublier que ces dépenses sont en partie ou totalement compensées par un prix au mètre carré plus intéressant dans l’ancien que dans le neuf.
En revanche, ce sont les travaux de rénovation et de mise en conformité qui peuvent augmenter le prix d’achat d’un logement dans de l’immobilier ancien. C’est pourquoi, avant de prendre votre décision, vous devez vous informer sur l’éventuelle nécessité d’entreprendre des travaux indispensables pour louer le logement. Ces dépenses peuvent rapidement venir gonfler le prix d’achat. La plupart du temps, elles sont engendrées par :
- des travaux de rafraîchissement des peintures et éventuellement des sols ;
- une mise aux normes des installations électriques ;
- des travaux d’isolation phonique et thermique ;
- le changement d’une chaudière ou d’un ballon d’eau chaude vétuste…
Vous ne devez pas négliger les frais d’entretien qui sont généralement plus élevés dans un immeuble ancien que dans un immeuble neuf. Prenez le temps d’étudier les charges de copropriété et de vérifier s’il existe, à court ou moyen terme, des projets de travaux de réfection de toiture, un ravalement des façades de l’immeuble… autant de frais dont vous devez tenir compte dans vos calculs de rentabilité.
Investir dans l'immobilier neuf
Un immeuble est considéré comme neuf s’il a moins de 5 ans et qu’il s’agit d’une construction nouvelle ou d’un immeuble ancien qui a fait l’objet d’importants travaux qui l’ont rendu à l’état neuf.
Les avantages d’un investissement dans le neuf
L’intérêt majeur réside dans les frais de notaire réduits qui sont compris entre 2 % et 3 % du prix de vente au lieu des 7 % à 8 % pour un achat dans l’ancien. Pour profiter de cette réduction, le bien doit remplir les conditions d’application spécifiées dans l’article 257 du Code général des impôts.
Le logement doit se trouver dans une construction neuve. C’est le cas des biens situés dans des immeubles en état de futur achèvement ou achevés très récemment.
En ce qui concerne les immeubles anciens remis à neuf, ils peuvent également bénéficier des frais de notaire réduits, à condition qu’ils aient fait l’objet d’importants travaux touchant à :
- la majorité des fondations ou des éléments hors fondations qui assurent la résistance et la rigidité de l’ouvrage ou encore de la consistance des façades (non compris le ravalement) ;
- ou au minimum des 2/3 des éléments de second œuvre (planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires, de plomberie ou électriques, système de chauffage).
Le deuxième avantage est que vous profitez d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.
Enfin, un investissement dans le neuf vous met à l’abri de travaux d’entretien coûteux pendant plusieurs années.
Les inconvénients d'un investissement dans le neuf
Choisir d’investir dans de l’immobilier neuf, c’est accepter certaines contraintes comme :
- un emplacement souvent en périphérie de la ville ;
- l’avance de fonds en cas d’achat d’un bien en état de futur achèvement, avant de pouvoir profiter d’un retour sur investissement ;
- des délais de livraison qui ne sont pas toujours bien tenus ;
- des risques de malfaçons ;
- la possibilité d’être déçu lors de la prise de possession d’un logement sélectionné sur plan ;
- d’éventuelles difficultés lors de la revente de votre bien.