Conseils pour un investissement immobilier

C’est certainement le premier investissement immobilier que tout épargnant désire faire et qu’il est judicieux de réaliser, dès que possible, pour plusieurs raisons :

• L’achat de votre résidence principale, dès que vous commencez à travailler, vous permet d’économiser rapidement le montant d’un loyer.
• La capacité d’emprunt étant liée en partie à l’âge, plus vous êtes jeune, plus elle est élevée.
• En investissant, même dans une petite ou moyenne surface (studio, T1 ou T2), vous épargnez en remboursant les mensualités de votre prêt immobilier et vous commencez à constituer votre patrimoine.
• Dès la revente de ce premier bien, vous êtes en possession d’un capital qui vous offre les moyens d’envisager un investissement immobilier de plus grande envergure.
• Si vous êtes dans l’obligation de déménager, vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire puisque la demande de logement est sans cesse en augmentation.

Ce type d’investissement est souvent envisagé par ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent diversifier leur patrimoine, tout en privilégiant un placement sûr et rentable. De plus, c’est un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité, tout en s’assurant des revenus locatifs.

Si les critères retenus pour l’acquisition de sa résidence principale sont souvent basés sur la proximité de son lieu de travail et sur la recherche du coup de cœur, il n’en est pas de même pour le choix d’un logement dans l’optique d’un placement immobilier locatif. Votre objectif numéro 1 est alors de trouver le bien qui vous assurera la meilleure rentabilité.

C’est pourquoi l’investissement dans l’immobilier locatif demande un temps de réflexion et le respect d’un certain nombre d’étapes.

1re étape : définissez précisément vos objectifs

Il existe plusieurs raisons de choisir un investissement immobilier locatif.

• Pour réduire le montant de vos impôts

Dans ce cas, vous pouvez par exemple vous orienter vers des biens qui entrent dans les critères de la loi Pinel (immobilier neuf) ou du dispositif de Normandie (immobilier ancien avec travaux de rénovation).

• Pour vous assurer des revenus locatifs en toute sérénité

Le dispositif Censi-Bouvard est fait pour vous. Après avoir signé un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence où se situe votre bien, vous serez certain de percevoir vos loyers régulièrement, que le logement soit occupé ou pas.

• Pour réaliser une plus-value lors de la revente de votre bien

Dans ce cas, vous devez être très vigilant au niveau du prix d’achat du logement et des éventuels travaux à réaliser si vous achetez dans de l’ancien. Ne vous montrez pas trop pressé et prenez le temps nécessaire pour vos recherches. En effet, en achetant un bien en dessous du prix de sa valeur marchande, vous gardez l’assurance de ne pas perdre d’argent lors de sa revente, même si les prix de l’immobilier stagnent ou baissent légèrement à ce moment-là.

Bon à savoir : si vous décidez de faire l’acquisition d’un logement bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, n’oubliez pas que vous vous engagez à louer votre bien pendant un certain temps (6, 9, voire 12 ans) et que vous ne pourrez donc pas le revendre avant que cette période soit écoulée.

2e étape : anticipez la manière dont vous allez gérer votre bien

Êtes-vous prêt à vous en occuper vous-même (recherche d’un locataire, établissement du bail de location, état des lieux à l’arrivée et au départ) ? Dans ce cas, il faut que votre investissement immobilier locatif ne soit pas trop éloigné de votre domicile. En revanche, si vous préférez confier cette gestion à une société spécialisée, vous pouvez élargir la zone géographique de vos recherches et bénéficier de plus d’opportunités.

3e étape : choisissez entre un logement vide et un logement meublé

Ce choix est très important, puisqu’il va conditionner la surface du bien que vous souhaitez acheter. Les studios, T1 et T2 sont souvent recherchés pour des locations de courte durée (étudiants, jeunes couples sans enfant, personnes mutées en recherche d’un logement pérenne…). Il est donc judicieux de les proposer meublés. À partir du T3, privilégiez les biens vides, car vous vous adressez alors à des locataires qui peuvent rester pendant de nombreuses années et qui préfèrent aménager leur logement à leur convenance.

Que vous achetiez comptant ou à l’aide d’un prêt, il est important de bien évaluer le budget dont vous pouvez disposer. Si vous avez besoin d’un emprunt, c’est le moment de prendre rendez-vous avec un établissement financier pour exposer votre projet dans les grandes lignes. Vous aurez ainsi une idée précise de la fourchette de prix dans laquelle vous pouvez espérer investir.

Quels que soient vos objectifs, tous les professionnels de l’immobilier vous diront que l’emplacement doit être un déterminant majeur dans votre choix. Vous devez donc veiller à ce que le bien que l’on vous propose soit dans une ville possédant un bassin d’emplois dynamique, dans un quartier commerçant, avec des établissements scolaires, et bien desservi par les transports en commun. Vous aurez ainsi la certitude de louer facilement ce logement.

Commencez par calculer son taux de rendement brut. Pour cela, divisez le loyer annuel par le prix du logement puis multipliez le résultat par 100.

Pour connaître le rendement net, il vous suffira de déduire les charges locatives non récupérables dans le montant du loyer, les charges de copropriété, l’imposition sur les revenus fonciers (logement vide) ou les BIC (location meublée)… N’oubliez pas de prendre en compte les possibles périodes de vacances entre deux locataires.

Enfin, pour une plus grande tranquillité d'esprit, prévoyez les frais d’une assurance loyers impayés, à laquelle vous pouvez ajouter en option une assurance dégradations locatives.