Les aspects juridiques de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger
Investir en Europe
Si l’Europe a permis la monnaie unique et la libre circulation des personnes, des biens et des capitaux, il existe des différences de législation entre les pays membres, tant au niveau de la préparation du contrat de vente, de sa signature entre les parties que de son exécution.
Aussi, avant de vous lancer dans un projet d’acquisition, il est primordial de vous informer auprès du Consulat français, d’un notaire ou d’un cabinet de gestion de patrimoine.
Bon à savoir : concernant l’obtention d’un prêt, les établissements bancaires français demandent souvent une hypothèque sur un bien situé en France ou un nantissement sur une assurance vie par exemple.
Investir hors de l’Europe
La réglementation diffère de manière conséquente d’un pays à l’autre et le statut de non-résident peut poser certaines difficultés. Ainsi, dans certains pays d’Asie, un non-résident ne peut pas être propriétaire du sol lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien immobilier. Il faut également tenir compte du taux de change dont les variations peuvent avoir un impact important sur le prix final.
Les obligations fiscales en cas d’investissement locatif à l’étranger
Tout dépend s’il existe ou non une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel vous souhaitez investir, celle-ci permettant d’éviter la double imposition, mais aussi l’évasion fiscale. Il est possible de prendre connaissance de l’ensemble des conventions internationales sur le site des impôts. Une convention fiscale est un accord entre deux pays qui définit les règles fiscales qui s’appliquent lorsqu’un contribuable réside dans un État et perçoit des revenus dans un autre État. Les conventions fiscales internationales prévalent sur le droit français. C’est pourquoi une bonne compréhension de ces paramètres est indispensable avant de concrétiser un investissement locatif à l’étranger.
En présence d’une convention fiscale
Les revenus fonciers perçus à l’étranger et déclarés en France obéissent à la règle du taux effectif. Pour définir votre imposition, ceux-ci sont inclus dans le calcul global de vos revenus, mais ils ne font pas l’objet d’une seconde imposition.
Toutefois, certaines conventions fiscales prévoient qu’ils sont également imposés en France. Dans ce cas, la double imposition est évitée grâce à l’application d’un crédit d’impôt qui, en général, correspond au montant de l’imposition en France.
En l’absence d’une convention fiscale
Dans ce contexte, il y a un risque de double imposition de vos revenus fonciers. En effet, ils sont imposés en France et possiblement dans le pays où est situé le bien immobilier.
L’investissement d’un bien immobilier à l’étranger et l’IFI
L'article 964 du Code général des impôts dispose qu’il existe une imposition sur la fortune immobilière à laquelle sont soumises les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, lorsque la valeur de leurs actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. L’IFI porte sur l’ensemble de vos biens ou droits immobiliers que ceux-ci soient localisés en France ou à l’étranger.
En présence d’une convention fiscale
Celle-ci peut prévoir un partage du droit d’imposer entre les États, ce qui permet d’éliminer la double imposition par une exonération totale ou avec progressivité.
En l’absence d’une convention fiscale
Si vous êtes déjà soumis à l’IFI à l’étranger au titre des biens situés hors de France, vous bénéficiez de la possibilité d’imputer le montant de cet impôt sur la fortune immobilière dû en France, à condition que le bien immobilier détenu à l’étranger entre dans le patrimoine taxable en France.
Les plus-values en cas de revente d’un bien immobilier situé à l’étranger
En présence d’une convention fiscale
En principe, les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien sont imposables dans l’État où il est localisé. Néanmoins, il faut savoir que la convention peut prévoir en plus une imposition en France. Si c’est le cas, vous disposez d’un mois après la cession pour faire une déclaration auprès du service des impôts dont vous dépendez. Il sera alors possible de déduire du montant de l’impôt français un crédit d’impôt qui est déterminé dans la convention. Il est généralement égal au montant de l’imposition en France sur la plus-value ou au montant de l’impôt étranger.
En l’absence d’une convention fiscale
Vous êtes soumis à une imposition sur la plus-value liée à la vente du bien immobilier à l’étranger ; elle est identique à celle que vous devriez payer s’il était localisé en France.
Succession et bien immobilier à l’étranger
Si vous possédez des biens immobiliers à l’étranger, votre succession sera automatiquement une succession internationale, puisqu’elle comporte un élément d’extranéité.
En cas de décès, c’est la réglementation de l’État où se situe le bien immobilier qui s’applique. Or, si en France, la loi considère que tous les enfants du défunt sont des héritiers réservataires, ce n’est pas le cas dans tous les pays.
Bien immobilier situé en Europe
Depuis 2015, il existe un règlement européen en matière de successions internationales qui dispose que la loi qui détermine les héritiers est celle de la dernière résidence du défunt. Toutefois, il est possible d’indiquer dans un testament que la loi qui doit s’appliquer est celle du pays dont ce dernier possédait la nationalité.
Bien immobilier situé hors de l’Europe
Dans ce cas, il faut vérifier s’il existe une convention internationale qui détermine le droit applicable. Si tel n’est pas le cas, il sera nécessaire de recourir à la règle de conflit de lois pour désigner celle qui sera retenue, c’est-à-dire celle qui s’appliquera quant à la réserve héréditaire à préserver ou sur la validité d’un testament.