Achat d’un logement en couple : que faut-il savoir ?

Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

L’article 1387 du Code civil disposant que « la loi ne régit l’association conjugale, quant aux biens, qu’à défaut de conventions spéciales […], c’est le régime qui s’applique par défaut pour tous les couples qui se marient sans contrat de mariage.

Dans ce cas, quel que soit l’apport financier de chacun, le bien leur appartient à parts égales. Il est toutefois possible de demander au notaire d’indiquer une quotité d’acquisition, ce qui permettra de connaître l’étendue du droit de propriété de chacun.

Bon à savoir : dans la mesure où l’un des deux époux apporte des fonds propres provenant d’un héritage ou d’une donation et que son apport est supérieur à celui de la communauté, le bien immobilier lui appartiendra en totalité, mais uniquement si l’acte d’achat comprend une clause d’emploi de biens propres. En cas de séparation, la valeur du bien immobilier sera partagée et l’apport initial reviendra à celui qui l’a fait.

Sous le régime de la communauté universelle

Ce régime entraîne un patrimoine unique pendant toute la durée du mariage jusqu’à sa dissolution à la suite d’une séparation ou d’un décès. Il est constitué des biens que chaque époux a acquis avant et après son mariage ainsi que de ceux qu’il a reçus par donation ou par héritage dans les mêmes conditions. Toutefois, l’article 1404 du Code civil dispose que « tous les biens qui ont un caractère personnel et tous les droits exclusivement attachés à la personne » restent le bien propre de chacun, même s’ils ont été acquis après leur union.

Bon à savoir : de plus, il est toujours possible de demander au notaire qui rédige le contrat de mariage d’indiquer les biens que chacun souhaite garder en propre.

En ce qui concerne les dettes, l’alinéa 2 de l’article 1526 du Code civil dispose que « la communauté universelle supporte définitivement toutes les dettes des époux, présentes et futures ». Cela signifie que le conjoint survivant sera tenu des emprunts contractés par son époux, sauf à prouver qu’ils ont été faits à titre exclusif.

Avec ce régime, chaque époux dispose de tous les pouvoirs pour administrer et disposer des biens communs, sans être tenu de demander l’accord de l’autre époux, sauf pour les actes importants. Ainsi le logement ne peut pas être vendu sans que les deux soient consentants.

À la dissolution du mariage, le patrimoine étant divisé en deux, même si un seul des époux a contribué à l’acquisition du logement, il sera propriétaire de la moitié.

Sous le régime de la séparation de biens

Avec ce régime, il n’y a pas en principe de patrimoine commun, puisque les biens acquis avant et après le mariage demeurent la propriété personnelle de chaque époux.

Les biens acquis pendant la durée de l’union sont présumés indivis, c’est-à-dire appartenant pour moitié à chaque conjoint, sauf si l’un d’eux décide d’acheter en son nom propre. Il est également possible aux époux d’acheter ensemble en indiquant une répartition des quotités respectives attribuées à chacun.

Bon à savoir : si chaque époux est libre de disposer de ses biens personnels, la vente du logement familial, même s’il n’appartient qu’à l’un d’eux, nécessite l’accord des deux.

Depuis la réforme du PACS de 2007, le régime légal est celui de la séparation de biens. Toutefois, il est toujours possible d’y déroger et de choisir l’indivision.

PACS en indivision

Dans ce cas, tous les biens acquis avant le PACS restent la propriété de chacun. Ceux acquis pendant le PACS sont considérés comme la propriété de chaque partenaire à parts égales, qu’ils aient été acquis par les deux, avec un apport équivalent ou pas, ou par un seul.

Il existe certaines exceptions à l’indivision. Par exemple, n’y entrent pas les biens qui sont acquis grâce à une donation ou un héritage.

Bon à savoir : il est toujours possible de changer de régime en cours de PACS en rédigeant une convention modificative.

PACS en séparation de biens

Aucun bien acquis avant le PACS n’entre dans le patrimoine commun. Si l’un des deux partenaires décide d’acheter un logement en commun, chacun est propriétaire à hauteur de son financement (fonds propres ou emprunt).

En cas de séparation, chaque partenaire reçoit la part qui lui revient. Si l’un d’eux souhaite garder le logement, il doit racheter les parts de son partenaire. En cas de décès, c’est le régime de l’indivision qui s’applique. Pour se protéger mutuellement, les partenaires doivent rédiger un testament pour que le survivant puisse hériter sans s’acquitter de droits de succession, tout en respectant la quotité disponible en cas d’héritiers réservataires.

Les concubins ne sont pas unis par un lien juridique. S’ils souhaitent acheter un logement en commun, ils peuvent l’acheter en indivision.

La propriété du logement sera soit à parts égales, soit selon une quotité définie en fonction de l’apport financier de chacun. Il est alors nécessaire de faire établir une convention d’indivision sous la forme d’un acte notarié.

Pour se protéger, il est conseillé à chaque concubin de rédiger un testament léguant l’usufruit de sa part. Il est également envisageable de prévoir dans la convention qu’au décès de l’un des concubins, le survivant aura la possibilité d’acquérir sa quote-part en usufruit ou en nue-propriété.

En cas de séparation, le logement peut être vendu. Toutefois, si l’un des concubins fait part de son désir de le conserver, il bénéficie d’un droit de priorité pour racheter la part de l’autre.

Bon à savoir : les concubins peuvent aussi acheter un logement en créant une SCI avec l’inclusion d’une clause de tontine.