7 stratégies pour diminuer l’impôt sur la fortune immobilière

Bon à savoir : l'impôt sur la fortune immobilière remplace l’ISF, impôt de solidarité sur la fortune, depuis le 1er janvier 2018. Il est calculé sur le patrimoine immobilier détenu par le foyer fiscal du contribuable. Si sa valeur nette est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition, vous êtes imposable. Mais, des solutions existent pour réduire le montant de votre IFI.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez procéder à un démembrement de propriété. Il s’agit de conserver la nue-propriété (droit de vendre le bien, le léguer, le donner) et de confier l’usufruit (droit d’habiter le bien, le louer et d’en percevoir les loyers) à un proche, à un enfant ou à une association. La durée minimale de donation est de 3 ans avec possibilité de prolongation.

Avantage : le bien possédé sort de la base de calcul de l’IFI. C’est l’usufruitier, qui perçoit les revenus du bien, qui est redevable de l’IFI pendant toute la durée de la donation. Cette solution est très avantageuse si la donation est faite à un enfant étudiant ou sans patrimoine immobilier, et donc a priori non concerné par l’IFI.

Inconvénients : la donation temporaire d’usufruit doit donner lieu à un acte notarié pour être valable. De plus, le montant de l’usufruit est déduit de l’abattement de 100 000 € autorisé tous les 15 ans pour un parent qui fait une donation à un enfant. Et il faut pouvoir justifier que l’aide est réelle (aider son enfant qui poursuit des études par exemple).

Par ailleurs, si la donation est faite au profit d’une association, elle doit y être éligible.

Vous achetez la nue-propriété d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire un logement neuf déjà construit ou en cours de construction dans un programme immobilier. L’usufruit est acquis par un bailleur social qui va louer les logements sur une période généralement comprise entre 15 et 20 ans.

Avantage : seul l’usufruit entre dans le calcul de l’IFI. Puisque vous êtes nue-propriétaire, vous n’êtes pas taxé. Par ailleurs, acquérir un bien en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat allant de 30 à 40 %. Vous pouvez aussi, sous certaines conditions, déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

À la fin de la période de location, vous récupérez la pleine propriété du bien sans taxe supplémentaire.

La création d’une société civile immobilière est une bonne solution pour diminuer la base imposable à l’IFI. Une SCI n’est pas elle-même imposable. Ce sont les associés qui doivent payer l’IFI, à moins d’être exonérés.

Avantages : dans une SCI, le bien immobilier est fractionné en parts sociales qui peuvent être transmises à des proches (associés). Les dettes liées à l’achat du bien, à son entretien et à ses travaux peuvent être déduites de la valeur des parts sociales.

Inconvénient : le montage et la gestion d’une SCI sont relativement complexes. Il est nécessaire de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour connaitre toutes les subtilités de la fiscalité immobilière.

Les biens immobiliers loués meublés sous le régime LMP sont exonérés de l’IFI. Si vous êtes propriétaire, vous pouvez louer le bien meublé sous réserve de respecter 3 conditions :

• Les loyers perçus représentent plus de 50 % du revenu de votre foyer fiscal (hors pensions de retraite) c’est-à-dire que la location meublée est votre activité principale
• Vous réalisez plus de 23 000 € de recettes par an (charges comprises)
• Vos revenus locatifs génèrent des bénéfices après déduction des charges et des amortissements

Certains biens immobiliers sont exclus partiellement du calcul de l’IFI :

• Les bois et les forêts (usage professionnel ou exploités) sont exonérés à hauteur de 75 % de leur montant
• Les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel sont exonérés à 75 % si leur valeur totale est inférieure à 101 897 € et à 50 % au-delà
• Les parts de groupements fonciers forestiers (GFF), agricoles (GFA) ou viticoles (GFV)

Comme pour l’impôt sur le revenu, les dons donnent droit à une réduction de 75 % dans la limite de 50 000 € par an. Vous pouvez donc donner en une ou plusieurs fois chaque année un montant maximum de 66 670 €, puis les déclarer sur votre IFI.

Inconvénients : le don doit impérativement concerner une association ou une fondation reconnue d’utilité publique. Il doit être effectué avant la date limite de déclaration de l’IFI (mai/juin).

Les valeurs mobilières et les placements financiers sont exclus de la base taxable de l’IFI. En vous faisant accompagner d’un conseiller dédié à la gestion de fortune, vous pouvez arbitrer une partie de vos avoirs immobiliers pour diversifier vos actifs.